Als Vermieter haften Sie bei Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die in der von Ihnen vermieteten Immobilie oder auf dem dazugehörigen Grundstück entstehen oder direkt davon ausgehen. Die Vermieterhaftpflicht schützt Sie in einem solchen Fall vor finanziellen Einbußen durch Schadenersatzansprüche. Um die Kosten für den Versicherungsschutz gering zu halten, können Sie die Vermieterhaftpflicht als Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen. Wie das funktioniert und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Was genau ist die Vermieterhaftpflicht?
Gemäß § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind Personen zu Schadenersatz verpflichtet, wenn sie anderen durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln Schaden zufügen. Vermieter unterliegen zudem dem Artikel 14 des Grundgesetzes, der besagt: „Eigentum verpflichtet“. Aus diesen beiden Gesetzestexten ergibt sich die Verkehrssicherungspflicht, nach der Immobilieneigentümer Sorge tragen müssen, dass von ihrem Besitz keine Gefahren für Dritte ausgehen.
Kommen Sie als Vermieter dieser Pflicht nicht genügend nach, stürzt beispielsweise jemand aufgrund einer defekten Beleuchtung im Treppenhaus oder fällt ein lockerer Dachziegel auf einen vor dem Haus geparkten Pkw, müssen Sie für den entstandenen Schaden aufkommen. An dieser Stelle kommt die Vermieterhaftpflicht ins Spiel, die bei einer berechtigten Schadenersatzforderung alle anfallenden Kosten trägt. Das Abschließen lohnt sich in jedem Fall, zumal Sie die Kosten für die Vermieterhaftpflicht auf die Nebenkosten umlegen können.
Oft werden die Begriffe „Vermieterhaftpflicht“ und „Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ synonym verwendet. Es gibt jedoch einen Unterschied hinsichtlich der Zielgruppe. Die Vermieterhaftpflicht richtet sich speziell an Personen, die als Vermieter agieren, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht an alle Immobilienbesitzer, unabhängig davon, ob sie vermieten oder nicht.
Wann zahlt die Vermieterhaftpflicht und wann nicht?
Versichert sind unter anderem Schadensansprüche und Schmerzensgeld Dritter, die aus folgenden Risiken entstehen:
- Umbauarbeiten
- unzureichende Absicherung von Gefahrenbereichen (z. B. vereiste Gehwege)
- mangelhafte Absicherung, Verschleiß und Instandhaltung von Gebäudeteilen, Zugängen, Wegen, Plätzen und Anlagen
- Gefahren durch gemeinschaftlich genutzte Photovoltaik-Anlagen, Antennen, Gastanks und Ähnliches sowie
- Wasserschäden durch Hausabwassersysteme, Hauskläranlagen und Sickergruben
Üblicherweise erstreckt sich die Vermieterhaftpflichtversicherung auch auf Personen, die Sie mit Instandhaltungs-, Wartungs-, Räum- und Reinigungsaufgaben beauftragen. Somit sind Sie abgesichert, falls einer dieser „Erfüllungsgehilfen“ fahrlässig agiert und dadurch einen Schaden verursacht.
Nicht versichert sind Schäden, die schon vor Abschluss der Versicherung bestanden oder die Sie vorsätzlich oder durch grobe Vernachlässigung Ihrer Immobilie herbeigeführt haben. Verletzen Sie die Verkehrssicherungspflicht, indem Sie beispielsweise ein defektes Treppenhauslicht monatelang nicht reparieren, kann die Versicherungsgesellschaft die Zahlung teilweise oder sogar vollständig verweigern. Zudem schließen viele Anbieter Schäden durch bestimmte Risiken wie innere Unruhen, Krieg oder Kernenergie aus.
Wie viel kostet eine Vermieterhaftpflichtversicherung?
Die Preise für die Vermieterhaftpflicht mit Nebenkosten können abhängig von der Größe und dem Zustand Ihrer Immobilie, dem Deckungsumfang, möglichen Risikofaktoren und der Versicherungsgesellschaft stark variieren. Die Grundtarife liegen in etwa zwischen 20 und 300 Euro pro Jahr. Schließen Sie die Versicherung als Zusatzmodul zu Ihrer privaten Haftpflichtversicherung ab, können die jährlichen Kosten um die 100 Euro betragen.
Bei einigen Anbietern können Sie aus verschiedenen optionalen Zusatzleistungen wählen, für die additional zum Grundpreis der Vermieterhaftpflicht Nebenkosten anfallen. Ein typisches Beispiel hierfür ist ein erweiterter Rechtsschutz. Zum Teil sind zusätzlich zur eigentlichen Versicherungshaftpflicht Nebenkosten in Form von Gebühren zu zahlen, etwa für das Verwalten der Police oder wenn Sie Änderungen an der Versicherung vornehmen lassen.
Senken können Sie die Kosten in aller Regel über eine Selbstbeteiligung. Je höher Sie diese ansetzen, desto geringer ist meist die Versicherungsprämie. Außerdem können Sie den Kostenaufwand niedrig halten, indem Sie die Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten von Ihren Mietern mitfinanzieren lassen. Einige Versicherer bieten Rabatte für Sicherheitsmaßnahmen wie Alarmanlagen oder Rauchmelder an. Längere Vertragslaufzeiten oder die Zahlung der Versicherungsprämie im Voraus können ebenfalls zu günstigeren Prämien führen.
Wie lassen sich die Kosten für Vermieterhaftpflicht auf die Nebenkosten umlegen?
Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehört die Vermieterhaftpflichtversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Somit können Sie die Versicherungskosten über die Nebenkosten geltend machen, indem Sie sie als Teil der Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen. Hierzu muss aber im Mietvertrag eindeutig festgehalten sein, dass diese Kosten umlegbar sind. Die Klausel „Der Mieter trägt sämtliche Versicherungskosten“ reicht nicht aus, da sie zu allgemein gehalten ist.
Nicht umlagefähig sind private Haftpflichtversicherungen. Haben Sie die Vermieterhaftpflicht als Zusatzmodul einer solchen abgeschlossen, müssen Sie die beiden Elemente für die Abrechnung der Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten trennen. Auch ist es wichtig, alle Kosten in der Nebenkostenabrechnung klar und nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Die Position „Versicherung“ sollte den Begriff Vermieterhaftpflicht enthalten.
Informieren Sie Ihre Mieter transparent über die Art und die Kosten der Versicherung. Hierdurch vermeiden Sie Missverständnisse und sichern sich das Vertrauen Ihrer Mieter. Bei Unsicherheiten bezüglich der Umlage ist es ratsam, sich an einen Fachmann zu wenden.
Übrigens können Sie die Kosten für die Vermieterhaftpflicht auch als Betriebskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen und damit Ihre Steuerlast reduzieren. Hierfür ist es wichtig, alle diesbezüglichen Nachweise und Belege aufzubewahren, um sie dem Finanzamt bei Bedarf vorlegen zu können.
Wie werden die Kosten für die Vermieterhaftpflichtversicherung verteilt?
Für die Abrechnung der Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten können Sie verschiedene Verteilungsschlüssel anwenden. Zu den gängigsten zählen:
– die Wohnfläche,
– die Anzahl der Wohneinheiten und
– die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen.
Verteilen Sie die Kosten proportional zu den Wohnflächen der einzelnen Mietparteien, tragen die Mieter der größeren Wohnungen einen höheren Kostenanteil. Wählen Sie die zweite Variante, werden die Kosten unabhängig von der Wohnungsgröße gleichmäßig auf alle Wohneinheiten verteilt. Die Umlage nach der Personenzahl ist weniger üblich und muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Hierbei würden Familien mit Kindern mehr zahlen als Single- oder Zweipersonen-Haushalte.
Als gerechteste Methode für die Umlage der Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten gilt im Allgemeinen die Verteilung nach Wohnfläche. Wie die Versicherung selbst sollten Sie auch den Verteilungsschlüssel im Mietvertrag festlegen, um Klarheit und Transparenz für alle Beteiligten zu gewährleisten.
Gut und günstig absichern durch einen Vermieterhaftpflicht-Vergleich
Anders als der Name suggeriert, ist die Vermieterhaftpflichtversicherung nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist jedoch durchaus sinnvoll, da sie Sie vor den finanziellen Folgen von Schäden schützt, die Dritten durch Ihre Immobilie entstehen. Verzichten Sie darauf, müssen Sie im Schadensfall selbst für die Ersatzforderungen aufkommen.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, überzogene Kosten zu vermeiden. Halten Sie die Versicherungsbeiträge nicht in einem angemessenen Rahmen, kann es passieren, dass Sie die Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten nicht vollständig umlegen können. Damit soll vermieden werden, dass Sie sich ungeachtet des Preises einfach für das erstbeste Angebot entscheiden und Ihre Mieter das Nachsehen haben.
Ein Vermieterhaftpflicht-Vergleich kann helfen, die richtige Versicherung für Ihre Bedürfnisse zu finden. Mithilfe eines solchen Checks können Sie die Leistungen und Konditionen verschiedener Anbieter objektiv gegenüberstellen und so den Tarif mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis ausfindig machen. Damit steht der Umlage der Vermieterhaftpflicht über die Nebenkosten nichts mehr im Weg.